这个刚拿到10亿美元融资的项目比爆火的“房产股权众筹”Pacaso还要有趣

这两年,美国的房产股权众筹项目很火,包括像Pacaso,Ark7等等这些项目。甚至三天前,软银还领投了对Pacaso的C轮融资共1.25亿美元,目前Pacaso的估值已经冲到了15亿美元。

简单讲,这类项目允许:像你我他这样的个人投资者,用很少的钱,买下一套房子的1/N产权,然后,像交易股票一样,交易房子的产权,以从中获利。

不过,现在美国爆火的房产股权众筹行业背后,其实有一个“始祖”,它叫Point,这是美国第一个通过房屋股权来释放资源的创业项目。

2016年和2019年,它获得了美国顶级风投A16z的A轮融资领投和B轮融资跟投。而就在我写这篇文章的72小时前,Point刚刚宣布:已经从一系列房产行业资本那里,获得新一轮超过10亿美元的融资。

需要注意的是,与Pacaso等房产股权众筹项目专注于给散户带来收益不同,Point是反过来的,它专注于:给房东创造收益。Point的核心理念,是想提出一种创新解决方案:让房东能够在不必出售自己房子的情况下,既得到现金改善生活质量,同时,还能参与房价上涨带来的好处。

我很喜欢Point的创意。今天我们就来看一下Point,可能对大家理解现在美国爆火的房产股权众筹行业也有帮助。


(一)

Point的最大使命,就是“解放房奴”。

当你是一个房东,同时拥有以下情况时,你可以马上向Point要现金流:

比如说,你被房贷逼疯,不想再把每个月的现金都花在房贷上;或者,你需要大笔钱启动创业;又或者,你有大笔的债务要还;或者你想赶紧装修房子,但是缺钱。总之,任何你需要现金的情况下,你都可以:

把你自己房子的 8%、5% 或是3%的股权,卖给Point,然后,立刻拿到现金。

这一交易背后的理论基础是:将房子视为是一家公司,然后,把房子的空间分成若干股份,房东出售“股份”,以换取现金流。另外一边,投资者买进房产的股权,赌的是房子的升值空间。

根据Point的介绍,目前,房东可以换取的现金上限在:2.5万美金至35万美金之间。

也就是说:如果是一个100万美元的房子,相当于是出售该房子2.5%-35%的股权,具体视房子估值而定。但是Point规定:在它进行投资后,房东最少必须拥有房子的20%股权。

Point称:使用它房屋净值投资 (HEI) 服务以偿还现有债务的房东,平均每个月,增加了1413美金的现金流。

这里,还有一个小心机是:在美国,个人拥有的房产情况其实可以通过公开查询获知(需要付点小钱),但是Point说:作为你房子的股东之一,它不会把自己名字列到公共资料里。


(二)

接下来的一个问题是:如果Point赌的是房子升值空间,那么,它如何做房产的风控呢?

Point一上来,就要求你填写房东和房产信息资料,包括:房子地址、你家庭的财务状况等等。而这些信息,其实就涉及到了Point的房产风控模型。

几年前,我曾经和原美国第二大房产众筹公司Realty Mogul的产品总监聊过这个话题:关于用大数据做房产众筹的风控。他告诉我,房产风控模型的三大支柱如下:

  • 1,筹款人的信用历史;
  • 2,房产的地理位置;
  • 3,房产的历史。

这里面很复杂,比如仅仅就“房子的地理位置”这个维度,就包括了很多的因素。比如说:

这一地区人口的密集度、就业率、Walk Score情况、犯罪率、当地有多少房子屯量、房子的消化量等等,甚至假设:近期油价低迷,某些石油企业在该州一线城市裁员,导致当地就业率下降,这些因素统统都要考虑。

所以,当房东在做这一系列问题回复时,Point其实已经在做“风控”评估:如果这个房子不在它的风控系统之内,那么房东就可能会被拒绝。


(三)

不过作为房东,我们也很关心房子的流动性问题。Point是如何来设计这个问题的呢?它把房子的流动性,设置成为了1-30年。

也就是说:随着时间流逝,你和 Point 之间,可能会出现以下三种情况:

  • 第一种:一直到30年期满,你也没有卖掉你的房子。
  • 第二种:30年不到,你就把房子卖了;
  • 第三种:在30 年之内的某个时间点里,你想回购 Point 的股权;

而相对应以上几种情况, Point 是这样来设定它的游戏规则的:

需要大家到我的知识星球阅读全文。

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